Когда и как налоговая будет проверять казахстанцев, которые сдают в аренду недвижимость

Основные проверки рынка аренды жилья на предмет уплаты налогов и поиск тех, кто ушел в тень, начнутся с нового года. Это следует из ответа, полученного редакцией «Караван» от пресс-службы Комитета государственных доходов (КГД) минфина РК.

В принципе всех, кого надо искать, налоговики знают: в 2023 году все, кто сдавал в аренду жилье, платили Единый социальный платеж (ЕСП). Всего таких было 280 тысяч человек. Но с начала 2024 года, когда ЕСП отменили, с радаров комитета пропали примерно 180 тысяч арендодателей.

«Если они не встали на учёт как ИП или плательщики СНР (специальный налоговый режим. – «Караван»), по ним проводятся тематические проверки. По итогам налогового периода будет проводиться камеральный контроль. Камеральный контроль — это анализ налоговой отчетности и иных сведений, которые мы имеем в КГД. Если они не встали на учёт как ИП, то по ним проводятся тематические проверки на предмет выявления занятия предпринимательской деятельностью без регистрации. На основании анализа, если будут выявлены расхождения в предоставленных данных или лицо не встало на учёт как предприниматель, то ему выдается представление на устранение нарушения. Срок – 30 рабочих дней», — сообщили в Комитете.

Согласно Налоговому кодексу РК первым налоговым периодом для организации (ИП) является период со дня её государственной регистрации до конца календарного года. То есть налоговый период заканчивается в конце года. Тогда КГД и начнёт проводить камеральный контроль лиц, которые не платят налоги .

В связи с этим Комитет госдоходов призывает всех арендодателей всё-таки встать на учёт и начать платить налоги.

Причин пропажи арендодателей, наверное, три. Часть людей сознательно ушла в тень, и они не хотят платить налоги. Вторая часть – страх перед налоговиками. Третье – неумение платить. Ведь большая часть из нас никогда не сталкивалась с налоговыми службами. Вся наша система построена так, чтобы оградить простого человека, работающего по найму, от налоговой службы. Это довело до того, что мы, когда говорим о зарплате, указываем не реальный доход, а то, что получаем на руки. Поэтому, когда предприниматели жалуются на налоговый прессинг, большинство этого просто не понимают. На самом деле Налоговый кодекс очень сложный.

КГД потерял две трети арендодателей жилья

Консультации с бухгалтерами тоже мало что дают, так как они тут же хватают калькулятор и начинают говорить об абстрактных цифрах, в которых неопытный человек тут же теряется. Поэтому попытаемся объяснить на пальцах.

В принципе, пока налоговая нагрузка на арендодателей невысокая: в зависимости от режима – от 1 % до 10 %. Но есть несколько тонкостей.

Для оплаты налогов владелец квартиры должен создать ИП в налоговом управлении и выбрать лучший для себя налоговый режим. Без создания ИП налог будет равен 10 % от дохода. При этом гражданин должен будет сдать декларацию по индивидуальному подоходному налогу (ИПН) (форма номер 240) или декларацию о доходах и имуществе (форма номер 270).

Для удобства налогоплательщиков были разработаны специальные налоговые режимы (СНР). В них налог исчисляется исходя из дохода, без учета расходов. Поэтому ставки налога меньше. И надо создать ИП.

СНР на основе патента – ставка ИПН 1 % с дохода.

Патент надо купить на срок от месяца до года. Для этого надо зарегистрироваться физически или онлайн в районном налоговом управлении, предоставить расчет, сколько будет доходов. Покупка патента и есть уплата налога.

Для получения патента человек должен зарегистрировать ИП и представить в налоговый орган расчет. Для налоговой это форма 911. Уплата стоимости патента производится до представления расчета.

Сумму дохода, которую ИП планирует получить за период действия патента, определяет сам налогоплательщик.

Патент позволяет корректировать сумму налога, если доход от аренды оказался меньше или больше, чем планировался. Все налоги плательщик исчисляет всегда сам.

Условия – по патенту работать можно только самостоятельно, без найма работников. Если человек купил патент, и по истечении срока его действия он ничего не предпринимал – не купил новый патент, не подавал заявку на перевод на другой налоговый режим, — то через 60 дней его автоматически переводят на обычный налоговый режим.

СНР на основе упрощенной декларации – 3 % с дохода, без учета расходов, (ставка ИПН 1,5 % плюс социальный налог 1,5 %), отчетность по форме 910.00 сдавать раз в полгода. Оплатить налоги надо не позднее 25 числа следующего месяца.

СНР с использованием мобильного приложения «e-Salyq Business».

«Мы понимаем, что обычному человеку, никогда не сталкивавшемуся с налоговой службой, очень тяжело сразу разобраться во всех вопросах по уплате налогов. Поэтому КГД разработало и администрирует свои приложения «е-Salyk azamat» и «е-Salyq Business». Там все устроено очень просто. Приложения сами высчитывают суммы платежей исходя из введенных налогоплательщиком сумм. Если что-то непонятно, то лучше обратиться в управление госдоходов и там все объяснят», - рассказали «Каравану» в КГД.

По этому режиму налог выплачивается по факту с реального полученного дохода. Здесь также расходы не учитываются, отчетность не предоставляется, само приложение рассчитает налоги и платежи.

Если платежи идут наличными, то приложение позволяет не покупать кассовый аппарат. Оно выдает чеки, которые можно передать другому лицу. Тому же арендатору, например, если ему нужен документ.

«Использование СНР с приложением, наверное, самый простой способ уплаты налогов. Поэтому остальное мы даже не рекомендуем, если человек просто сдает одну-две квартиры», — пояснили специалисты КГД.

Важное пояснение: обычно владелец сдает квартиры на условиях аренда плюс квартплата. И считают, что его доход — только аренда и только с неё надо платить налог. Для налоговиков все деньги, полученные от арендатора – доход. И квартплата в том числе. Поэтому если вы, например, назначили аренду в 200 тысяч тенге и, чтобы не терять контроль, требуете с арендатора ещё 20 тысяч за квартплату, и он вам перечисляет 220 тысяч, то налогооблагаемый доход будет 220 тысяч тенге. Эту сумму и надо указывать в отчетности.

«Специальный налоговый режим – это упрощенный механизм. Ставка ниже, отчетность реже, но все делается без учета расходов», — пояснили в КГД.

Еще: доход по СНР должен меньше 3528 МРП в год (в 2024 году это 13 млн тенге). Если превысите размер, то надо переходить на общеустановленный режим. Те, кто получает за аренду в сумме 1 млн тенге в месяц, уже находятся на пороге.

Вторая часть платежа – социальная. Это обязательные пенсионные взносы – 8 500 тенге, обязательные пенсионные взносы работодателя – 1275 тенге, социальные отчисления –2975 тенге, взносы на обязательное социальное медицинское страхование – 5950 тенге. Итого в 2024 году — 18 700 тенге.

Эта часть к КГД не относится. Налоговики смотрят только наличие этого платежа и полученные деньги сразу передают в пенсионный и медицинский фонды. Поэтому достаточно будет, если платеж от ИП будет рассчитан от минимального дохода в 85 тысяч тенге. Хотя понятно, что сейчас такой аренды за жилье просто нет.

Почему казахстанские бизнесмены не хотят платить налоги

«К нам много раз обращались налогоплательщики. И они задают правильный вопрос, что они платят социальный и медицинский налог два раза, но получают услуги только за одного себя. Мы передавали этот вопрос в минтруда и нам ответили, что «лицо, совмещающее трудовую деятельность у работодателя, и деятельность ИП при получении дохода от предпринимательской деятельности, не освобождается от уплаты социальных платежей в свою пользу», - рассказали в КГД.

Сейчас идёт работа по упрощению Налогового кодекса. Ожидается, что с нового года будут изменения по СНР. Возможно, часть вопросов будет снята.